En la edición del 9 de septiembre de 2008 de The Wall Street Journal, dado que el conocimiento de la crisis financiera mundial se estaba ampliando y profundizando, predije que las miles de demandas presentadas por compradores de bienes raíces con la esperanza de recuperar sus depósitos iniciales de preconstrucción, entre aquellos con la mayor probabilidad de éxito fueron escenarios en los que el desarrollador no pudo entregar el proyecto a tiempo.

Si bien no hay una forma segura de probar este pronóstico, mi sensación es que, en su mayor parte, está demostrando ser cierto. Tomemos, por ejemplo, una opinión reciente del Undécimo Circuito, el tribunal federal de apelaciones más alto con jurisdicción sobre Florida, y uno que ha sido fundamental para establecer el tono de la última ola de litigios inmobiliarios. En Harvey v. Lake Buena Vista Resort, LLC, 2009 WL 19340 (11th Cir. 5 de enero de 2009), el Undécimo Circuito confirmó la orden del tribunal inferior que reembolsa los depósitos pagados para la compra de un condominio de Orlando, descubriendo que el desarrollador había incumplido el contrato de compra al no entregar el unidad de manera oportuna. En particular, el Undécimo Circuito dejó al desarrollador cero espacio para desviarse del prometido programa de construcción de dos años. Si bien el desarrollador obtuvo un certificado de ocupación solo cinco días después de la fecha límite de dos años, el tribunal sostuvo que esto era demasiado tarde como cuestión de derecho, a pesar de que el acusado testificó que los cinco días adicionales eran atribuibles a un asunto fuera de su control: el procesamiento inusualmente lento de un permiso de carretera necesario.

De manera reveladora, al llegar a su conclusión, el Undécimo Circuito eludió otro problema sobre el cual los compradores habían prevalecido en el tribunal inferior, es decir, si el desarrollador había violado las disposiciones de divulgación de la Ley Federal de Divulgación Completa de Ventas de Tierras Interestatales (ILSA) para registrar el condominio en el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y proporcionar un Informe Federal de Propiedad a los compradores. Como he escrito anteriormente, los tribunales federales han sido notablemente reacios a dictaminar para los compradores sobre los reclamos presentados bajo ILSA, cuyas violaciones a menudo se consideran hiper-técnicas e inmateriales en los casos en que un proyecto se entrega de acuerdo con las promesas establecidas por el desarrollador.

Por el contrario, es fácil ver por qué los tribunales podrían tener más simpatía por los compradores en los casos en que la construcción se ha retrasado injustificadamente. El cálculo es simple: cuanto más tiempo un edificio quede inacabado, más tiempo los depósitos de un comprador habrán sido atados en un proyecto no habitable e invencible. Y todos los días el mercado inmobiliario sigue sumido en una depresión histórica que solo sirve para exacerbar la desventaja para el comprador. La reciente pero poco sorprendente serie de acciones de ejecución hipotecaria del prestamista contra los desarrolladores cuentan una historia general de constructores sin fondos para pagar préstamos, contratistas o subcontratistas. Esto significa que muchos de los proyectos aún por terminar en todo el país perderán los plazos de finalización establecidos en el contrato, si es que se terminan, es decir.

Como cuestión práctica, se aconseja a aquellos compradores con posibles reclamos por demora en la construcción que hayan decidido que no tienen la paciencia de Job que presenten sus reclamos legales de la manera más rápida y decisiva posible. Si bien la demora en la construcción puede ser un camino hacia la rescisión exitosa de un contrato de compra, en términos generales, cuanto más se espere para emprender acciones legales, mayores serán las posibilidades de que el desarrollador pueda argumentar que el comprador, por su propia demora – ha renunciado a cualquier reclamo legal.